现在各个城市越来越复杂，当然这可能是最近五年的一个比较大的变化。以前大家一块涨或者一块降，或者有比较明确的轮次。一线城市、二线城市、三线城市，一拨一拨的。这五年变得越来越复杂，每个城市的状况，发生很大的变化。从热度来看，如果说2016年的热度是100，那么2017年可能就是30，2018年可能是50、60。2018年是一个相对比较平稳的市场。并且我们预期未来几年，楼市很难是一个很热的状态。 换句话说，其实我们今天房价高速增长的压力是比前两年要小不少。
我们从大的视角上来看，改革开放这40年，跟全世界的国家对照，没有任何不一样的地方。全世界大多数发达国家在战后都经过了20年公共住宅的建设，到了20年之后都会发现公共住宅实在走不下去了，开始市场化、商品化发展。我们把这个进程大幅度压缩了，别人可能用了一百多年的时间，我们用了40多年的时间。
我们这40年时间干了什么事？中国的存量住宅的面积从5亿平米翻了超过40倍，今天已经超过200亿平米的存量住宅。在整个40年过程中尤其是后20年，1998年房改之后，在如此快速、大规模城市化，同时又是高速成长的经济体里面，迅速地完成这个积累，我觉得还真是很不容易的。那么资产价格在过去20年时间里面的确也发生了非常大的变化，这个变化并不是中国才有的。
我们看到的美国、西班牙、日本、（中国）台湾等等，都会有这么一个阶段形成了快速的资产变化。我们看世界银行的数据，人均GDP在3000美元-8000美元的时候就是房地产新增投资额快速增长的时候。
当然政府也做了很多事来调控。其实我们来看，调控本身对整个市场的影响，或者对价格发生变化的影响是有正向作用，也有负向作用。
因为我们调控，往往控制需求的同时，其实也在抑制着供给。我们在提高的供给的同时，也在提高了需求，总之是在不断循环过程中。
但是我觉得大势上来看，全世界都经过了这种资产价格的增长，新增的开发投资额，人均的建筑面积是一个不断增长的过程。
但是，今天整个中国大的背景都是在从增量市场到存量市场。我们说房地产有三大变化，这是第一大变化：就是从增量市场到存量市场，新增的开工量一定会降下来了，并且非常巧合的是，我们人均GDP也刚刚过了8000美元以后，这种变化都是必然的。所以新增的开发市场未来一定会逐步下来（降），直到它是一个非常低的比例，当然可能存量市场慢慢会发展起来。
今天一线城市里面完全已经是存量交易为主了。全国来看，我觉得来3-5年是全国性的拐点：存量的交易GMV会超过增量的交易GMV。房价快速增长的阶段，我觉得已经过去了。
行政的管控措施，今天来看还不能放，它可能还需要后面的供给逐步地能够起来。的确，整个房地产市场需要去投资化的过程。事实上房价逐步平稳，而不是通过今天限价的方式。今天实际上是限价把它压在这块。
其实我们逐步会发现，其实你不用限，当市场起来之后，当开发商发现房子卖不动了，自然也会把价格降下来了。限价反而是扭曲了市场上最重要的价格信号，导致了市场失灵。我们今年初看到成都几个城市市场的下行态势是非常明显的。但是因为有了新房的限价，反而带来了市场很诡异的热销氛围，大家反而去抢那些限价的房子。
限价反而是扭曲了市场上最重要的价格信号，导致了市场失灵。所以这种市场的信号其实是非常紊乱的。但是这个我觉得这都是阶段性的，随着未来的发展，越来越会发现这些限定性的措施，都会逐步地退出。到那个时候，我觉得市场相对来说就会更平稳一些。
公积金今天在整个交易金额里面的强度实际上占比是非常低的，如果我们每100块钱的交易GMV的话，公积金大概只有5块钱，这个是第一个。所以它对市场的影响没有那么大。第二个我们今天看到的使用公积金强度比较高的是中低住宅、中低收入的群体，所谓刚需的群体，使用的强度是比较高的。所以对于他们来讲，相对来说反应会更大一些的。
城市里面的最主要的问题是高房价问题，而不是杠杆的问题。这里面只不过是杠杆或者使用杠杆的强度，或者利率水平、成本各个方面的因素。其实最主要的是房价的问题。
我们看到北京呢，每年的首购的年龄会提高一岁，可能就是这个城市里面的新的群体想买房子的难度其实是变得越来越难了。我们所谓的上车的成本越来越高。所以我觉得这个是核心要去解决的问题。
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